TJMG 20/03/2015 -Pág. 10 -Caderno 2 - Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas -Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais
10 – sexta-feira, 20 de Março de 2015
Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas Minas Gerais - Caderno 2
LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A.
CNPJ/MF nº 09.041.168/0001-10
Relatório da Administração 2014
Senhores Acionistas,
Nos termos das disposições legais e estatutárias, a Administração da LOG Commercial
Properties e Participações S.A. (“Companhia” ou “LOG”), submete à apreciação
dos Senhores o Relatório da Administração e as Demonstrações Financeiras da
Companhia, acompanhada do relatório dos Auditores Independentes, referentes ao
exercício social findo em 31 de dezembro de 2014. As informações financeiras são
apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e
têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as
Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de
Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e com
todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.
MENSAGEM AOS ACIONISTAS
É com grande satisfação que apresentamos nossos resultados de 2014, com a entrega
de sólidos resultados frente ao desafiador cenário econômico enfrentado. O volume
de novos contratos de locação firmados no ano, de 231 mil m² de ABL, mostra que as
decisões tomadas nos últimos trimestres de investimento em inteligência comercial
e racionalização nos investimentos têm contribuído na resiliência de nossa operação
em um cenário econômico desfavorável.
O portfólio desenvolvido nos últimos exercícios também proporcionou à Companhia
a composição de uma abrangente base de áreas disponíveis para locação em diversas
localidades, parte em mercados consolidados (eixo Rio-São Paulo) e mercados em
desenvolvimento (regiões Sul, Nordeste, Centro-Oeste e outros estados do Sudeste
fora do eixo). A atuação de ampla distribuição geográfica da LOG vem contribuindo
para nosso crescente desempenho comercial, na mitigação de riscos de mercados
específicos e em uma carteira de locatários sadia e diversificada. A parte do
portfólio ainda a ser desenvolvida e entregue deve seguir a mesma estratégia, com
investimentos alinhados com a velocidade de absorção do mercado.
A respeito da gestão de originação de recursos para investimento em nossas
propriedades, em 2014, realizamos operações financeiras no montante de R$340
milhões (debêntures) que proporcionaram o alongamento dos vencimentos e redução
do custo de nosso endividamento. Sempre que necessário e prezando pelo nosso
compromisso de gestão responsável e disciplina financeira, faremos os ajustes
visando adequar nossa velocidade de crescimento ao ritmo da atividade econômica.
A escalabilidade da operação LOG vem contribuindo para o crescimento da nossa
alavancagem operacional como apresentado nas margens EBITDA Ajustado de
73,5% em 2014, 11,0 pontos percentuais acima da registrada em de 2013. O Yield
on Cost médio dos ativos entregues até 31 de dezembro de 2014 era de 15,0%,
também resultante da capacidade de geração de valor orgânica da operação LOG já
mencionada.
Vislumbramos um cenário mais desafiador para o ano de 2015, com ajustes
econômicos que impactarão a perspectiva de crescimento do país. Ao longo de nossa
história, realizamos uma gestão que visou à entrega de rentabilidade aos nossos
acionistas e a Administração continua comprometida na geração de valor ao negócio
e na manutenção de uma visão de longo prazo a fim de sustentar o crescimento com
rentabilidade.
No segundo trimestre de 2014, a Companhia optou por alterar a forma de
contabilização das propriedades para investimento, que passaram a ser registradas a
valor de mercado. Esta alteração teve como objetivo refletir em nossas demonstrações
financeiras o valor de mercado de nossos investimentos e, logo, se aproximar mais
do valor de mercado do nosso negócio. O efeito dessa alteração no ano de 2014,
incluindo os impostos, foi de R$712,5 milhões de reais, sendo R$248 milhões
reconhecidos na demonstração dos resultados do ano de 2014.
RELATÓRIO DE DESEMPENHO
1. Desempenho Financeiro
Durante o ano de 2014, a Companhia manteve seu foco na eficiência na alocação
de capital e na manutenção de uma estrutura de capital adequada ao seu volume de
investimento. Durante o ano, destaca-se a 4ª, 5ª e 6ª emissão de debêntures da LOG,
no valor total de R$340 milhões e a quitação da 1ª e 2ª emissão, com o objetivo de
melhorar o perfil de endividamento da Companhia.
Adicionalmente, em 2014, a Companhia registrou sólido crescimento de seus dados
financeiros, em comparação com o ano anterior:
!!! Crescimento da receita de locação líquida em 2014 de 49,8% em relação ao
ano anterior.
!!! O EBITDA da Companhia atingiu R$285.682 em 2014, representando um
crescimento de 442,5% em relação ao ano anterior. O EBITDA Ajustado resultado
da operação de locação apresentou crescimento de 76,4%, atingindo R$49.983 no
ano de 2014.
!!! O FFO Ajustado de 2014 apresentou crescimento de 10,0% em relação ao FFO
Ajustado de 2013.
1.1 Receita Operacional
Receita Operacional Líquida
(em R$ mil)
Receita Operacional Líquida
Receita de Locações
Vendas de Terrenos
(-) Impostos
2014
67.968
72.437
(4.469)
2013
89.255
48.088
45.583
(4.416)*
2014 x 2013
-23,8%
50,6%
-100,0%
1,2%
O crescimento na Receita de Locações Líquida deve-se ao aumento de áreas locadas.
A partir do terceiro trimestre de 2014, além da receita de locação proveniente de
galpões, também apuramos receita de locação dos nossos primeiros empreendimentos
do tipo Strip Malls. Em 2013, realizamos a venda de dois terrenos da Companhia, e
se expurgarmos essa transação não recorrente, a receita operacional aumentou 49,8%
no ano de 2014, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
No quadro abaixo apresentamos o crescimento da receita de locações.
Receita de Locações
Receita de Locações
Linearização de receita
2014
72.437
68.031
4.406
2013
48.088
44.757
3.331
1.2 EBITDA e EBITDA Ajustado
EBITDA e EBITDA Ajustado
(em R$ mil)
(=) Lucro líquido
(+) IR e CSLL Corrente e Diferido
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(+) Depreciação
EBITDA
Margem EBITDA
(-) Operação não recorrente*
(-) Valor Justo de propriedade para
Investimento
(-) Valor Justo de propriedade para
investimento nas Coligadas
EBITDA Ajustado
Margem EBITDA Ajustado
2014
2013
2014 x 2013
50,6%
52,0%
32,3%
2014 x 2013
272.247
(15.680)
29.115
285.682
420,3%
(1.856)
30.922
3.561
4.847
13.333
52.663
59,0%
(24.320)
780,4%
-540,3%
500,7%
-100,0%
442,5%
361,3p.p
-92,4%
(160.297)
-
0.0%
(73.546)
49.983
73,5%
28.343
62,5%
0.0%
76,4%
11,0p.p
* Resultado da operação não recorrentes da venda de participação no Shopping Contagem e
da venda de terrenos (ocorridos em 2013).
O crescimento do EBITDA (apurado em conformidade com a ICVM 572/12) de 361,3% no ano
de 2014 em relação a 2013 é explicado pelo crescimento da operação de locação da Companhia,
pelo ganho de valor justo das propriedades para investimento registrado no segundo trimestre
de 2014 e pelo evento não recorrente de venda de participação no Shopping Contagem ocorrido
em 2013.
O EBITDA Ajustado não considera operações não recorrentes e efeitos contábeis de ganho
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atividades de locação de áreas. O crescimento do EBITDA Ajustado no ano de 2014, em
comparação com o período anterior correspondente, é resultante dos intensivos esforços
na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da
operação de locações da LOG.
1.3 FFO (Funds from Operations) e FFO Ajustado
FFO e FFO Ajustado
(em R$ mil)
(=) Lucro líquido
(+) Depreciação
FFO
Margem FFO
(-) Operação não recorrente*
(-) Valor Justo de propriedade para
investimento
(-) IR e CS diferidos do Fair Value
(-) Valor Justo de propriedade para
investimento nas coligadas
FFO Ajustado
Margem FFO Ajustado
2014
2013
2014 x 2013
272.247
272.247
400,6%
(1.856)
30.922
13.333
44.255
49.6%
(23.894)
780,4%
-100,0%
515,2%
351,0 p.p.
-92,2%
(160.297)
(14.157)
-
0.0%
0.0%
(73.546)
22.391
32,9%
20.361
44,9%
0.0%
0.0%
-12,0 p.p.
* Resultado da operação não recorrentes da venda de participação no Shopping Contagem e
da venda de terrenos (ocorridos em 2013).
O crescimento do FFO e FFO Ajustado no ano de 2014 é resultado dos intensivos esforços
na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da
operação de locações da LOG. A redução na Margem FFO Ajustado é explicada pelo aumento
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caixa.
1.4 Investimentos
Em dezembro de 2013, a Companhia adquiriu 40% de participação da Torino por R$73.278
e foi quitado em 10 parcelas mensais, iguais e consecutivas no valor de R$7.328, a partir de
dezembro de 2013. Em 31 de dezembro de 2014, o valor a pagar pela Companhia é de zero.
No ano de 2014, realizamos investimentos que totalizaram R$204 milhões no desenvolvimento
e construção de Condomínios Logísticos, Strip Malls e Loteamento Industrial.
1.5 Destinação do Lucro
Conforme proposta da Administração da Companhia, “ad referendum” da Assembleia Geral
Ordinária (AGO), a destinação do Lucro do exercício de 2014 é como segue:
Destinação do Lucro
(em R$ mil)
*No ano de 2013, o imposto referente à locação foi R$ 2.721.
Receita de Locações
(em R$ mil)
*Crescimento das receitas de locação resultantes da evolução da comercialização e dos preços
de locação das áreas entregues até 31/12/13.
2014
Lucro do exercício
272.173
Reserva legal - 5% do lucro de exercício
(13.609)
Lucro disponível para distribuição
258.564
Dividendos propostos - 10% do lucro disponível para distribuição
25.856
Dividendos porpostos por ação (centavos por ação)
0,1505
Lucro destinado a Reserva de Retenção
232.708
Ajuste a Valor justo de Propriedades para investimento
464.440
Total destinado para Reserva de Retenção
697.148
distribuídos em 26 cidades e 9 estados do território nacional. Em 31 de dezembro de 2014,
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LOG acima, não contempla o Parque Industrial Betim (“PIB”), único projeto de loteamento
industrial em construção pela LOG. Este projeto está sendo construído em uma área de
6 milhões de m², sendo 2,8 milhões de m² de área comercializável, aproximadamente. Este
é o único projeto da LOG cujas unidades são intencionadas para venda, embora a LOG já
estude a implantação de condomínios logísticos próprios objetivando aproveitar a localização
privilegiada do empreendimento. Os potenciais projetos de condomínios logísticos da LOG não
estão contemplados no Portfólio LOG acima.
A LOG vem demonstrando um sólido track record de crescimento na aprovação de terrenos
para a execução dos ativos pertencentes ao nosso Portfólio. Em 31 de dezembro de 2014, a LOG
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capacidade de geração de renda no curto prazo pela nossa operação.
2.2 Desempenho na geração de ativos
No exercício encerrado em 31 de dezembro de 2014, havíamos produzido o acumulado de
649.002 m² de ABL um aumento de 17,2% em relação aos 553.686 m² de ABL produzidos até
31 de dezembro de 2013.
No ano de 2014, realizamos a entrega de 176.529 m² de ABL. O crescimento do ABL entregue
no ano foi de 42,8%, representando 43,4% do Portfolio total da LOG já em operação. As áreas
entregues até 31 de dezembro de 2014 estavam localizadas em 17 cidades e 8 estados em todo
o território nacional e totalizavam 589.184 m² de ABL.
Adicionalmente, no ano de 2014, realizamos a entrega dos nossos primeiros Strip Malls,
comprovando assim a nossa posição como uma empresa de propriedades comerciais completa,
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mercados com maior potencial de comercialização, avaliando localização e condições de
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mil m² de ABL locados.
GOVERNANÇA CORPORATIVA
Conselho de Administração (7 membros)
Integrado por 7 membros titulares, reúne-se ordinariamente a cada trimestre e
extraordinariamente quando convocado por seu presidente ou por qualquer um de seus
conselheiros. Os membros são eleitos em assembleia geral, com mandatos para um ano.
Entre as principais atribuições do Conselho de Administração estão: políticas estratégicas e
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gestão. Atualmente, o conselho de Administração é composto por Rubens Menin Teixeira de
Souza, Marcos Alberto Cabaleiro Fernandez, Leonardo Guimarães Correa, Marcelo Martins
Patrus, Ryan Hawley, Barry Sternlicht e Fernando Jorge Buso.
Diretoria Executiva (3 membros)
Os Diretores Executivos têm responsabilidades individuais – estabelecidas pelo Estatuto Social
- acerca da rotina executiva da Companhia. São eleitos pelo Conselho de Administração para
um mandato de dois anos, podendo haver reeleição ou destituição antes do término do mandato.
A remuneração dos administradores é determinada de acordo com os fatores (i) funções e (ii)
responsabilidades e desempenho da gestão executiva para atingir o objetivo de aumentar o valor
das ações da Companhia.
Estes diretores são: Marcos Alberto Cabaleiro Fernandez, Diretor Presidente, Sérgio Fischer
Teixeira de Souza, Diretor Executivo de Operações e Felipe Enck Gonçalves, Diretor Executivo
de Finanças e Relações com Investidores.
Comitês de Gestão
O Conselho de Administração da Companhia aprovou em 2011 a criação de três comitês de
gestão. São estes:
Comitê de Investimentos
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e pela avaliação e aprovação das aquisições de terrenos. É composto por dois conselheiros
(Rubens Menin Teixeira de Souza e Marcelo Martins Patrus) e por dois diretores executivos
(Marcos Cabaleiro Fernandez e Sérgio Fischer Teixeira de Souza).
Comitê de Finanças
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conselheiros (Leonardo Guimarães Correa e Ryan Hawley) e por um diretor executivo (Felipe
Enck Gonçalves).
Comitê de Assessoramento e Gestão
O Comitê de Assessoramento e Gestão é responsável pelo suporte na condução de processos
estratégicos relacionados a investimentos, aprovações de projetos e obtenção de licenças,
construção e relacionamento com órgãos públicos. É composto por dois acionistas (Hudson
Gonçalves Andrade e Homero Paiva Aguiar), por um conselheiro (Rubens Menin Teixeira de
Souza) e por dois diretores executivos (Marcos Cabaleiro Fernandez e Sérgio Fischer Teixeira
de Souza).
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores
independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não
prestaram no ano de 2014 serviços que não os relacionados à auditoria externa. A política
da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja
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DECLARAÇÃO DA DIRETORIA
A Diretoria declara que discutiu, reviu e concordou com as opiniões expressas no relatório
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encerrado em 31 de dezembro de 2014.
AGRADECIMENTOS
O Lucro total destinado para Reserva de Retenção será utilizado para a manutenção do
programa de investimento da Companhia para os próximos anos.
A Administração da LOG agradece aos acionistas, aos clientes e fornecedores e às instituições
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responsáveis, em grande parte, pelos resultados até agora alcançados.
2. Desempenho Operacional
2.1 Portfólio LOG
Finalizamos o ano de 2014, com um Portfólio de 1,4 milhão de m² de ABL, com projetos
Belo Horizonte, 26 de fevereiro de 2015.
A Administração
PG 1/7