TJMG 28/03/2014 -Pág. 60 -Caderno 2 - Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas -Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais
60 – sexta-feira, 28 de Março de 2014
Publicações de Terceiros e Editais de Comarcas Minas Gerais - Caderno 2
LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A.
CNPJ/MF nº 09.041.168/0001-10
Relatório da Administração 2013
Senhores Acionistas,
Nos termos das disposições legais e estatutárias, a Administração da LOG Commercial
Properties e Participações S.A. (“Companhia” ou “LOG”), submete à apreciação dos
Senhores o Relatório da Administração e as Demonstrações Financeiras da Companhia,
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de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações
contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório
Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho
Federal de Contabilidade (CFC), e com todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.
MENSAGEM AOS ACIONISTAS
O ano de 2013 foi um ano de expressivo crescimento da operação da LOG. A Companhia
deu prosseguimento no seu plano de consolidação como empresa de properties completa,
com abrangência nacional e de entrega de ativos rentáveis. Neste ano realizamos uma intensa
atividade produtiva, com a construção de áreas para locação de galpões, Shopping Center e
Strip Mall com um crescimento de 52,8% no total de áreas produzidas em todo o território
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com o Banco Bradesco BBI S.A (“Bradesco BBI”) um Acordo de Investimentos para a
compra de 36.945.672 ações ordinárias emitidas pela LOG, totalizando R$ 278 milhões,
sendo R$ 150 milhões por parte dos atuais acionistas e R$ 128 milhões por parte do FIP
Multisetorial Plus “(FIP MPLUS”), fundo de private equity gerido pelo Bradesco BBI. A
estrutura de controle da Companhia permaneceu inalterada. Com a conclusão da operação, o
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Acionista
MRV Engenharia e Participações S.A.
FIP Starwood
Outros acionistas
FIP MPLUS
Total do capital votante e total
% capital votante e total
37,87%
30,03%
22,20%
9,90%
100,00%
Esta transação permitiu à LOG a continuidade do seu plano de investimento em propriedades
comerciais. Este foi mais um passo importante para o desenvolvimento e crescimento
independente da LOG.
Destacamos o nosso dinamismo quanto às melhores oportunidades de mercado com a
reciclagem de ativos do nosso portfólio como a venda de parte de nossa participação no
Shopping Contagem no 2T13, na venda de dois terrenos no 3T13 e na aquisição de 40% da
Parque Torino Imóveis S.A.. As vendas foram realizadas tendo em vista excelentes negócios
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ativos com potencial de geração de alto retorno para nossos acionistas.
Nosso Yield on Cost médio dos ativos entregues de 15,5% demonstra nosso comprometimento
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locatários, atingimos níveis bastante satisfatórios de locação e aproveitamento das melhores
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apresentamos índices muito baixos de inadimplência líquida, abaixo de 0,9% na média do
ano de 2013.
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A melhora na atividade de locação no 4T13, quando apresentamos recorde de locação de
áreas com um total de 65 mil m² de ABL, e as tratativas em curso para o 1T14 nos deixam
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recentes divulgados pela consultoria Colliers International relativos à absorção líquida
do mercado de galpões no Brasil no ano de 2013, somente a Companhia foi responsável
por 11% do total líquido absorvido, o que corrobora nossa estratégia de atuação. Contudo,
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quando necessários, visando adequar nossa velocidade de crescimento ao ritmo da atividade
econômica.
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debêntures no valor total de R$ 100 milhões, pelo prazo de cinco anos, visando adequar seu
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1.2 EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
EBITDA E EBITDA Ajustado
(em R$ mil)
(=) Lucro líquido
(+) IR e CSLL
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(+) Depreciação
EBITDA
Margem EBITDA
(-) EBITDA não recorrente *
EBITDA Ajustado
Margem EBITDA Ajustado
2013
30.922
3.561
4.847
13.333
52.663
59,0%
(24.320)
28.343
62,5%
2012
2013 x 2012
Reapresent
8.588
260,1%
1.191
199,0%
128
3686,7%
6.640
100,8%
16.547
218,3%
59,8%
-0,8p.p
0,0%
16.547
71,3%
59,8%
2.6p.p
* EBITDA das operações não recorrentes de venda de terrenos, venda de participação no
Shopping Contagem e baixa do ativo permutado.
O EBITDA do ano de 2013 cresceu 218,3% em função do crescimento da operação de
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e custos são reconhecidos no resultado pelo método PoC e também pelos impactos das vendas
dos terrenos no 3T13 mencionados anteriormente.
1.3 FFO (Funds from Operations) Ajustado e Margem FFO Ajustado
FFO E FFO Ajustado
(em R$ mil)
(=) Lucro líquido
(+) Depreciação
FFO
Margem FFO
(-) FFO não recorrente *
FFO Ajustado
Margem FFO Ajustado
2013
30.922
13.333
44.255
49.6%
(23.894)
20.361
44,9%
2012
2013 x 2012
Reapresent
8.588
260,1%
6.640
100,8%
15.228
190,6%
55,1%
-5,5p.p.
0,0%
15.228
33,7%
55,1%
-10,2p.p.
*
FFO das operações não recorrentes de vendas de terrenos, venda de participação no
Shopping Contagem e baixa do ativo permutado.
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construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da
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ocorreu em função da venda de dois terrenos que apresentavam margens menores que a de
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maior em função do menor volume de endividamento.
2. Operações Relevantes Realizadas em 2013
No segundo trimestre de 2013, a Cabral Investimentos, SPE que possuímos 50% de
participação, detentora de 30% do empreendimento Shopping Contagem, realizou a venda de
50% da sua participação por R$ 58.750. No terceiro trimestre de 2013, realizamos a venda de
2 terrenos que integralizavam nosso portfólio totalizando 46.200 m² de ABL devido à boas
oportunidades de mercado. Estas vendas geraram um resultado líquido para a Companhia de
R$ 16.076. No quarto trimestre, tivemos a inauguração do nosso primeiro Shopping Center,
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de 2013, realizamos a aquisição de 40% de participação na Torino Imóveis S.A (“Torino”),
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localizado em Betim, na região metropolitana de Belo Horizonte-MG de aproximadamente
90 mil m² de ABL. O Parque Torino consiste em um condomínio de galpões logísticos Classe
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Horizonte a São Paulo, um dos principais corredores logísticos do país.
3. Desempenho Operacional
3.1 Portfólio LOG
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distribuídos em 26 cidades e 9 estados do território nacional. O crescimento do Portfólio no
quarto trimestre foi resultante da aquisição de 40% de participação na Torino.
RELATÓRIO DE DESEMPENHO
1. Desempenho Financeiro
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na manutenção de uma estrutura de capital adequada ao seu volume de investimento. Durante
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Adicionalmente, em 2013, a Companhia registrou sólido crescimento de seus dados
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!!!Crescimento da receita de locação em 2013 de 64,7% em relação ao ano anterior.
!!! O EBITDA da Companhia atingiu R$ 52.663 em 2013, representando um crescimento de
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crescimento de 71,3%, atingindo R$ 28.343 no ano de 2013.
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de 2012, com R$ 20.361.
2013
89.255
48.088
45.583
(4.416)
GOVERNANÇA CORPORATIVA
Conselho de Administração (7 membros)
Integrado por 7 membros titulares, reúne-se ordinariamente a cada trimestre e
extraordinariamente quando convocado por seu presidente ou por qualquer um de seus
conselheiros. Os membros são eleitos em assembleia geral, com mandatos para um ano.
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gestão. Atualmente, o conselho de Administração é composto por Rubens Menin Teixeira de
Souza, Marcos Alberto Cabaleiro Fernandez, Leonardo Guimarães Correa, Marcelo Martins
Patrus, Ryan Hawley, Barry Sternlicht e Fernando Jorge Buso.
Diretoria Executiva (3 membros)
Os Diretores Executivos têm responsabilidades individuais – estabelecidas pelo Estatuto
Social - acerca da rotina executiva da Companhia. São eleitos pelo Conselho de Administração
para um mandato de dois anos, podendo haver reeleição ou destituição antes do término do
mandato. A remuneração dos administradores é determinada de acordo com os fatores (i)
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aumentar o valor das ações da Companhia.
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Teixeira de Souza, Diretor Executivo de Operações e Felipe Enck Gonçalves, Diretor
Executivo de Finanças e Relações com Investidores.
Comitê de Investimentos
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negócios e pela avaliação e aprovação das aquisições de terrenos. É composto por dois
conselheiros (Rubens Menin Teixeira de Souza e Marcelo Martins Patrus) e por dois diretores
executivos (Marcos Cabaleiro Fernandez e Sérgio Fischer Teixeira de Souza).
Comitê de Finanças
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conselheiros (Leonardo Guimarães Correa e Ryan Hawley) e um por diretor executivo (Felipe
Enck Gonçalves).
2012
2013 x 2012
Reapresent
27.656
222,7%
29.190
64,7%
,00%
(1.534)
187,9%
Comitê de Assessoramento e Gestão
O Comitê de Assessoramento e Gestão é responsável pelo suporte na condução de processos
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construção e relacionamento com órgãos públicos. É composto por dois acionistas (Hudson
Gonçalves Andrade e Homero Paiva Aguiar), por um conselheiro (Rubens Menin Teixeira
de Souza) e por dois diretores executivos (Marcos Cabaleiro Fernandez e Sérgio Fischer
Teixeira de Souza).
O crescimento na Receita Operacional Líquida no ano de 2013 deve-se ao aumento no total
de áreas locadas, do ganho nos preços de locação e da venda de terrenos.
No quadro abaixo apresentamos o crescimento da receita de locações.
2013x2012
Receita de Locações
2012
2013
(em mil)
Reapresent.
Receita de Locações
48.088
29.190
64,7%
Receita de Locações
44.757
26.094
71,5%
Linearização de receita
3.331
3.096
7.6%
A LOG vem demonstrando trimestre a trimestre, um sólido track record de crescimento na
aprovação de terrenos para a execução dos ativos pertencentes ao nosso Portfólio. Em 31 de
dezembro de 2013, a LOG possuía 67% do total de ABL do Portfólio aprovado. As áreas do
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operação.
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área de 6 milhões de m², sendo 2,8 milhões de m² de área comercializável, aproximadamente.
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não estão contemplados no Portfólio LOG acima.
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da comercialização e dos preços de locação das áreas entregues até 31/12/13.
Com a conclusão de mais de 57 mil m² de ABL no 4T13, o crescimento do ABL entregue total
no ano de 2013 foi de 63,2%, representando 31,3% do Portfolio total da LOG em operação.
As áreas entregues até 31 de dezembro de 2013 estavam localizadas em 14 cidades e 7 estados
em todo o território nacional.
Destacamos a entrega no 4T13 do Shopping Contagem, em Contagem-MG, em novembro
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um total de 35 mil m² de ABL, comprovando assim a nossa posição como uma empresa
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oportunidades de mercado.
Comitês de Gestão
O Conselho de Administração da Companhia aprovou em 2011 a criação de três comitês de
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1.1 Receita Operacional
Receita Operacional Líquida
(em R$ mil)
Receita Operacional Líquida
Receita de Locações
Vendas de Terrenos
(-) Impostos
nosso ABL acumulado em 52,8% em relação ao mesmo período no ano anterior. As obras em
andamento estavam distribuídas em 8 cidades e 6 estados diferentes.
3.2 Desempenho na geração de ativos
No exercício encerrado em 31 de dezembro de 2013, produzimos áreas que aumentaram o
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores
independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não
prestaram durante o ano de 2013 serviços que não os relacionados à auditoria externa, exceto
por outros trabalhos especiais referentes ao pedido de registro na Comissão de Valores
Mobiliários (CVM). A política da Companhia na contratação de serviços de auditores
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DECLARAÇÃO DA DIRETORIA
A Diretoria declara que discutiu, reviu e concordou com as opiniões expressas no parecer
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encerrado em 31 de dezembro de 2013.
AGRADECIMENTOS
A Administração da LOG agradece aos acionistas, aos clientes e fornecedores e às instituições
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responsáveis, em grande parte, pelos resultados até agora alcançados.
Belo Horizonte, 13 de março de 2014.
A Administração
PG 1/8